语音转文字 - 机翻：大家好，我是加州律师李蕾，很高兴又跟大家见面了。今天跟大家聊一聊在上个月初刚刚通过的加州19号法案的主要内容，这个法案的目的是要调整地税，相信对加州的有房一族会产生很多影响。我们首先看一下19号法案的利好消息，对于55岁以上的长者，还有自然灾害的受害者以及某些严重残障人士来说，19号法案给他们提供了换房的好时机，因为法律允许他们在加州任何一个限任何地方都可以卖到旧房之后换新房，同时保留他们在旧房下面比较低的的地税金。当然如果你买的新房子价值是超过原来的旧房，仅就差价的部分去调整地税，同时这样的换房政策您可以使用三次，所以这是一个很促进了大家去搬家这样的一个利好消息，当然也会促进了房产的交易。同时我们说还有这项方案是在明年4月1号生效，所以如果现在您想换房子的话，我希望你在一等到明年4月1号之后去享受，可以保留原有税基这样的一个好的政策。不过19号法案可以说对很多人来说还是有很多不好的影响的，首先是对自住房，在父母和子女之间，如果转让房产转让父母的自住房的话，在原来的政策下是没有事假的限制，同时是无限次的可以免除地税的调整。但是19号法案规定了两条限制政策，首先如果子女在承接父母的房产的时候，想要免除地税调整，子女也要把这个房子变成他自己的自住房，也就是子女在接受父母房产的一年之内要申请home owner exemption，这是第一个限制条件。第二个是说房子的市价它是只有在它原来的税基再加上100万美金范围之内，这个范围内可以免除地税的调整，如果超过部分还是要调整地税，所以这个政策就会导致很多人的财产规划政策会产生很多变化，那么你要非常留意，这会产生了很多地税上的问题，因为比如说如果您的小孩已经在外租定居了，他已经工作了，已经结婚了，如果他要去继承加州父母留给他的这样的在加州的房产，他叫relocate重新搬回加州，这其实不是很现实的。同时如果多子女的家庭，如果是父母的一套自住房转给了小孩，好多子女的话，难道需要他们都搬回来到老房子住吗？这些都是19号法案还没有解决的问题。除了这一点之外，对于有我们说其他的非自住房，比如说商业地产、出租物业，还有度假屋这些房产来说，19号新法案取消了原来的优惠政策，也就是说在19号信访案下，其他这些非自住房在父母转让给子女的这样的过程中，全部都要按照市价重新调整地税。我们知道按照原来的政策来说，父母当中的每一位都可以给孩子留有在税基础上100万美金之内的免除地税调整的政策。大家一定要留意在10条新法案这个规定下，这条政策是被废除了，所以如果您的家庭早年收购了大量的商业地产，想留给孩子一定要注意，因为现在要调整地税，所以说这条法案它的生效日期是明年的2月16号，这就您需要考虑一下在2月16号之前是不是要采取一些措施来保留原来的滴水井。谈到这里是希望提醒大家，并不是说每个家庭都适合在在差不多两个多月的窗口期之内，就赶紧的父母把房子去转给子女。为什么这么说？因为您一旦把房子更名给子女的话，虽然保留了原来的旧的地税的税金，但是您失去了对房子的控制权，如果以后您后悔了，想买房子拿回来的话，是需要子女同意的。同时我们知道有还有一点，如果把房子留到在您百年之后传给儿女，它有一个税基也就是所得税，在capital gain资本利得税方面有一个税基提升的优惠，如果是说您在生前就把房子转让给子女，这部分优惠就享受不到了。不过也提醒大家，因为现在美国大选还没有好最终确定结果，如果是拜登上台之后，我们说这一个所得税就是资本利得税它税基的优惠state，它basis的优惠政策是有可能被废除的，所以我们还是要继续关注大选以及未来税这个税改政策的走向。当然还有一点说如果子女本身比较年轻，他的财商这个程度并不是很够不太善于理财，或者他要离婚，或者是说他有一些债务上有些债权人来追债，这种情形都不是很适合你现在把房产给子女。当然有些人就会提出来说是不是有这样的一种法律工具，说我既可以能够去控制房产，同时我还能得到可以保持原来旧的地税的税基的好处，并且同时以后在我百年之后房产还能算到我的遗产范围内，我还能得到资本利得税税基提升的优惠，有这样的法律工具吗？我们说现在是存在的，你可以在明年的2月16号之前去成立一个不可撤销信托，当然信托是非常复杂的，因为信托会用到了联邦的遗产税这样的法律，同时也会有所得税方面的设计，所以在信托的成立人和是信托受托人，他们的权利义务如何分配，可以说是有很多复杂的考虑。同时因为我们现在知道19号法案它还有很多不明确的内容，需要加州的评审局去进一步的解释，进一步的阐释。所以说我们还是在等未来有新的实施细则出台之后，我们对如何去应应对19号法案的策略会有一个更加清晰的认识。总而言之，如果大家在这方面有疑问，希望大家能够去咨询就是律师或者会计师这些专业人士的意见，同时您也要保管好您的地税单，同时也要去了解一下您小孩的愿望，他是会想长期持有房产，还是短期就是要卖出，这些种种因素都会影响到了您之后的决定。好了，我今天就介绍到这里，我们改天再见。