土地信托是一种房产工具。跟其他大部分信托不一样的地方是这种信托是由受益人控制。受益人会全权控制信托里面的房产并且指挥信托管理人的工作。当然在这种信托里信托管理人不承担任何风险。管理人通常会准备所有的房产文件但是其他重要文件由受益人交给管理人然后管理人只需要签字。这种信托是完全保密的,房产局也不会知道到底房子属于谁。
属于受益人的房产由于房主是放信托名字所以在法律上是私人财产,相当于一个公司的股份。所有资料属于保密状态
但是这种信托是必须放上有效期限的。当然一旦到了有限时间是可以签署延长期限的合同。受益人也必须写清楚他自己的继承人是谁。
信托管理人通常建议使用一个公司。因为公司可以是永久性的。如果受益人不想使用公司为管理人那么管理人必须写清楚备选管理人是谁。
土地信托同时也可以像其他信托一样避免遗产法庭,也可以作为婚后私人财产而单独分开(夫妻并不共享土地信托),很多银行也接收土地信托作为抵押物来贷款。最重要的一点是土地信托不允许政府开发也不允许政府征地所以美国很多印第安人的土地是使用的土地信托。
大部分使用土地信托的人都是土地开发商。这些开发商不希望被人发现他们是信托的受益人。当然这种做法被很多人批评因为政府机构通常找不到主人是谁这样就无法执行罚款。但是目前这种信托还是法律。我们也不认为这种信托会被修改因为很多印第安人的土地也是由土地信托持有,要修改印第安人的土地法实在是太困难
当然土地在哪个州最后就由哪个州的遗产法庭来处理。不过在信托里面可以写明去世时不动产可以被变成非不动产这样可以避免税高的州法院来处理这个信托。
需要注意的就是如果一个土地信托有好几个受益人并且其中一个受益人被告了,那么信托本身需要写清楚每一个受益人的利益是分开的,这样如果其中一个受益人需要赔偿那么其他受益人的利益不会被影响到,这样信托里面的土地也不会被影响
同样由于土地信托是由管理人处理而不是受益人所以如何管理土地也不需要受益人的配偶同意。
如果受益人申请破产那么受益人的私人财产会受到影响但是土地信托里面的资产不会。
受益人是可以把自己的利益转给其他人的。可以使用购买协议来卖掉自己的那一份也可以赠送个其他人。由于赠送的不是土地而是信托里面的利益所有买卖不需要经过房产局也会保密
如果受益者布置一位又同时有法律纠纷,法院在没有合同的情况下一般来说会强迫要求受益人出卖财产来解决纠纷,但是由于土地资产都放在信托里面所以哪怕财产被出卖也不会影响信托的运营因为受益人手上的财产是股份制的利益而不是房产本身。
受益人也可以选择成立一个公司来放置土地这样公司的保护伞可以借给受益人本身。受益人可以选择董事会成员然后由董事会来经营公司这样可以避免受益人之间签署受益人合约。
但是如果受益人想要买卖自己一部分的利益就需要注意这种买卖需要在证监局注册因为涉及到股份买卖。
以上不代表本律所的法律建议以及立场,每个案子都需要经由专业评估、方能进行
作者: 赵韵律师 華徫法律集團
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