[05-28-2021] 【房东、房客必看】只关注价格?商业地产租约不得不注意的九个问题 | What are the precautions for commercial real estate leasing?
发表于 05-28-2021
商业地产
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语音转文字:欢迎来到我One minute us law北美法律第一频道 记得订阅我们并且开启小铃铛获取最新视频 Hi大家好 我是齐律师 今天想跟大家分享一下在商业租赁中 房东、房客进行租约谈判的一些基本要点 第一个租约的时长 也就是你到底租一个三年、五年还是十年的租约 这个一般来讲呢 大家根据自己所要从事的这个行业特点 可以来进行一个考量 那稍微提醒一点就是 如果在这个整个租赁期限中 你的这个business是有可能被打包卖掉的话 大家可以适当的争取一个延长租约的权利 第二点呢 就是一个基本房租 也就是我们所说的base rent 这一块当然是大家先上来就最关心的一个问题了 那么相应的呢 有一个衍生的条款 也就是说租金它因为基本上是每年会有一个浮动的 那这个增长幅度就是大家可以谈判的一个点 供大家参考的话呢 现在在纽约州 基本上 比较标准的一个增长幅度是年增长3%-4%左右啊 供参考 第三个点呢就是一个叫做额外房租additional rent 这一块是有一些访客 可能一开始大家没有太多经验的时候会忽略的一个环节 很多人了解到这个基本租金后就觉得心满意足 嗯 那就跟房东开始要这个具体的文件了 拿到之后才发现里面还有哎其他的一些费用 这就是我们常说的这个额外房租了 那额外房租一般包括的是 比如说地税 通常来讲呢 租客是要跟房东是互摊一部分 地税的 一般来说 是按照房客的这个房子面积比例去分担这个地税的增长部分 第二个呢 就是与叫做CAM Charge 也就是公共区域的管理费 啊 这一块的话呢 通常发生在这种 就是房东他有一处连排的 shopping center 那么有很多公共区域的话 这个部分的花销房东也是会分摊在这个房客的头上的 一般来讲是按照房客自己的房子的这个面积比例来进行分摊 那接下来一个内容呢 就是说关于这个房子中的utility 也就是水 电 煤气 这些东西该怎么付 是房客自己设立分水表 还是包在基本房租内 还是每个月给房东固定的一个花销 都是可以提前进行谈判的 那下一个内容呢 是关于这个许可使用的范围 这个地方房客要跟房东仔细的进行探讨 一般来说 我建议大家把自己可能会经营的 这些事项全部都写进租约中 因为租约中往往会要求就是如果你没有写明的事项是被严格禁止的 接下来的一个内容就是保险 这个涉及到房东要求的房客买的基本商业保险的这个金额 通常来说呢 如果 金额越高呢 当然房客要付的保险费就越贵 所以房客根据自己的这个商业性质 可以跟房东进行一定的谈判 再下一个内容就是是否要进行竞业禁止的谈判 这个意思是说呢 要不要跟房东要求 一旦房客入住之后 房东就不可以把同一个这个区域内的其他的房源租给有竞争关系的新房客或者说 老房客也不允许他增添有竞争关系的这个 服务内容 这个的话也是保证作为房客呢 他在这个区域之中可以有一个比较稳定的商业流量 下一个内容就是房东和房客之间 他们互相分摊的这个责任范围 比如说房东 他是不是要负责基础部分的维修 是否要负责这个屋顶漏雨的维修 那房客这个部分呢 他是否要管理房子中这个大大小小的事项包括说 从 维修和养护 一直到出现问题的话是否要进行更换 这都是可以跟房东进行 讨价还价的内容 最后一点呢 也就是个人担保人的这个责任形式这一块的话 就可以跟房东探讨是需要一个 严格担保 还是一个这个有限责任担保 还是我们所谓的一个好人担保 Good Guy Guaranty 这些也都是需要跟房东进行提前商讨的 那以上呢 就是我们今天总结的在一个商业租赁中最基本的房东 房客之间比较关注的一些谈判要点 供大家参考 那好我们下期见 如果今天的节目对你有帮助 那就帮我们订阅 点赞分享吧 有任何问题 也欢迎在评论区留言 你的法律问题我最关心