语音转文字 - 机翻：聊到这儿可能有很多人就问是否可以引用 force majeure就是不可抗力这个理由来逃出租赁关系，这次疫情首先它没有任何人可以预料到,州长的行政令也使整个州基本都处于停滞的状态，这样看起来似乎疫情可以符合一个不可抗力的要求，但是 hi，大家好。我是纽约州的齐子娴律师，今天要跟大家聊的话题是最近很多人非常关心的，在covid-19疫情大爆发期间，房客是否可以解除租约？要聊这个话题，先要从租约关系的本质讲起，那就是一种合同关系，合同关系中违约的一方应当承担违约责任，大家都非常的清楚。具体到租赁关系中，如果房客随意提出解除租约的话，本身就是一种违约行为，应当承担违约责任。具体说来所有未履行期间的租金总和。举个例子，假设一个10年期的租约现在才刚刚履行了两年，如果房客提出解约的话，那么房东可以就后面8年的所有租金的总和提起诉讼。如果我们假设每个月的租金是1万块，8年的总和就是96万，聊到这儿可能有很多人就问是否可以引用 force majeure，不可抗力这个理由来逃出租赁关系呢？的确这次疫情首先他没有任何人可以预料到，并且州长的行政令也使整个州基本都处于停滞的状态，这样看起来似乎以前疫情符合一个不可抗力的要求，但是理解这个事情我们还是要回到合同法的基本原则，那就是合同资质和合同自由，在一份已经生效的租赁关系中，如果其中对意外情况做了详细的规定，双方都要遵守这个约定，而不是凌驾于其上，随意更改。除非双方共同书面确认。纽约的商业租约已经有数百年的历史，其中非常成熟的规定了在意外情况下的处理办法。目前最普遍的一种规定有这样的一些细节。首先这个房子的绝大部分在意外情况中遭受毁损，因为这种毁损导致房客无法进入房子开门营业，并且受影响的期间一般要至少长达180天，也就是半年以上。在这种情况下，房东有权利单方面解除租约，对比最普遍的说法，显然这次疫情不能符合不可抗力，也就是意外情况的规定。首先大部分的行业，比如说餐厅，虽然它被禁止进行堂吃的生意，但是外卖生意往往是被允许的，也就是生意还是可以照做，只是营业额受到影响，不能成为节约的理由。另外我们州长的行政令从3月20号颁发至今，也才4个多月的时间，目前绝大部分的行业都已经复工，受影响的期间也不到180天这么长，住宅租约也是同样的道理，所以总结一句话就是合同关系中已经明确的规定了意外情况下的处理办法。假设疫情符合这些处理办法中的解约前提，大家才可以解约。假设疫情不符合意外情况下的解约，前提就不可以解约。那是不是房客的利益就无法受到保护呢？当然不是。在商业租约中有以下几种情况，第一，如果租约是用公司的名义签署，并且个人负责人没有签署过任何个人担保，这种情况下房客处于非常优势的地位，直接关门或者是搬出去，房东也没有办法直接追究到负责人的个人责任。第二种情况，如果租约是用公司的名义签署，个人负责人签署过个人担保，但是只是一个good guy guarantee，这种情况下，房客的损失往往非常有限，多为几个月的房租和押金，这种情形下可以考虑强势解约。当然good guy guarantee有很多的细节，不是说大家随意搬出去就可以的，要仔细的遵照条款的要求，提前发通知和付款。第三种情况，如果租约是用公司的名义签署，但是个人担保人签署的是严格担保或者整个租约，直接就是用公司负责人的个人名义签署的，这种情况下，负责人要承担的责任是涉及到全租期的房租的。如果能够找到一个接手租约的下家，还是可以考虑跟房东进行谈判免责。如果找不到的话，并且房客直接已经完全经营不下去，面临倒闭的情形，纽约市范围之内颁发了1932a法案规定，在受疫情影响的企业，在行政令颁发后倒闭的，房东不可以追究个人担保人的责任，法案简单讲，有效期至少到9月30号。假设房客其实还是有能力坚持付房租，只是希望尽量减少损失呢？目前普遍的做法就是房东房客分摊损失，因为大家都知道，无论是逼迫房客全额付房租，导致房客经营不下去，破产关门，还是让房东一毛钱房租都收不到，银行贷款还不起，对双方来讲都不是一个好的结果。如果大家可以协商分摊损失，房东少收一些房租，很有可能就可以共度难关。所以如果大家跟房东谈判成功，房东愿意减少租金的话，大家要记得和房东签署amendment to the lease。书面确认谈判的内容，在住宅作业中租客就更加受到法律保护了。一是法警marshal的eviction从疫情之初就一直被暂停，到现在也没有明确确定何时可以重启。二是在疫情期间受到疫情的影响，导致经济困难，或者因为得病等原因付不起房租的房客，房东在8月20号之前都不可以对其发起和执行驱赶房客的诉讼程序。三是最近纽约州又出台了租客租金补助计划，对满足条件的收入最低的租客进行租金补助。综上所述，虽然大部分房客不可以随意解除租约，但是他们的利益还是受到很多保护的。有谣传称在疫情期间房客可以完全不付房租，这种说法是不准确的，希望大家都可以顺顺利利渡过难关，妥善解决租赁纠纷，希望我今天的视频能够对大家有所帮助。最后说一句，我们是不会被疫情打倒的，加油。